Inexigibilidade de licitação para locação de imóvel na Administração Pública: requisitos e cuidados jurídicos

A contratação direta, pela Administração Pública, sempre levanta dúvidas, especialmente quando envolve a locação de imóveis. Afinal, quando é possível dispensar a licitação? Quais são os requisitos legais? E quais cuidados precisam ser observados para garantir a regularidade do procedimento?

Com base na legislação vigente e na interpretação consolidada, é possível entender, com mais clareza, como funciona a inexigibilidade de licitação nesses casos — e, principalmente, evitar erros comuns na instrução do processo.

Da inexigibilidade de licitação  

Como se sabe, a legislação arrola os entes da Administração direta e indireta (Autarquias, Fundações Públicas, Empresas Públicas, Sociedades de Economia Mista e demais Entidades controladas direta e indiretamente pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios, como obrigados à realização dos certames (art. 1º, da Lei nº 14.133/2021).

A Lei n° 14.133/21, Lei de Licitações e Contratos Administrativos, prevê a possibilidade de realização de modalidade licitatórias diferentes, utilizando, para tanto, distintos parâmetros para determinar a necessidade de realização de uma ou outra modalidade.  

Art. 28. São modalidades de licitação: 

1. Pregão; 

2. Concorrência; 

3. Concurso; 

4. Leilão; 

5. Diálogo Competitivo.

Há de mencionar, entretanto, que a norma supramencionada apresenta situações especiais em que poderá ocorrer a dispensa e/ou inexigibilidade da licitação, nas contratações realizadas pelo Poder Público.  

Dessa forma, como toda regra tem sua exceção, a Lei de Licitações permite, como ressalva, a obrigação de licitar, a contratação direta, através de processos de dispensa e/ou inexigibilidade da licitação, desde que preenchidos todos os requisitos previstos na norma.  

A modalidade de inexigibilidade de licitação é caracterizada pela inviabilidade da competição em si, restrita aos casos estabelecidos pelo art. 74, da supramencionada lei, nos quais, dentre eles, encontra-se a “aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha”, justamente, como ocorre no caso em comento. Senão vejamos: 

Art. 74. É inexigível a licitação quando inviável a competição, em especial nos casos de: 

[...] 

V- aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha. 

Dando continuidade ao raciocínio, a licitação é sempre inexigível quando exista impossibilidade de competição entre os eventuais licitantes. Desse modo, a inexigibilidade de licitação não pressupõe, necessariamente, a existência de apenas uma pessoa ou empresa apta a contratar.  

Assim, a licitação é sempre inexigível quando exista a inviabilidade da competição.

Nesse sentido, explica Marçal Justen Filho (1) que a inviabilidade de competição é uma consequência que tem diferentes causas que, por sua vez, consistem nas diversas hipóteses de ausência de pressupostos necessários à licitação. 

Sistematizando as possibilidades existentes, continua Marçal, há aquela denominada ausência de alternativas, na qual uma única solução e um único particular em condições de executar a prestação, que é o caso em tela. 

Dessa forma, a inviabilidade de competição está intimamente relacionada com o interesse estatal a ser atendido.

Requisitos legais para a locação direta

A Lei Federal nº 14.133, de 2021, trouxe determinados requisitos para que se possa contratar locação de imóvel, de forma direta, por meio de inexigibilidade. Vejamos: 

Art. 74. [...] 

§5° Nas contratações com fundamento no inciso V, do caput deste artigo, devem ser observados os seguintes requisitos: 

I- avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos; 

II- certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto; 

III- justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela. 

Verifica-se, portanto, os seguintes requisitos, para a locação ora objetivada: 

1. Avaliação do bem; 

2. Certificação de inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam o objeto; 

3. Justificativa que demonstre a singularidade do imóvel. 

Esses requisitos são fundamentais para demonstrar a legalidade da contratação e evitar questionamentos futuros.

Documentos obrigatórios no processo

Além dos requisitos específicos, o processo de inexigibilidade deve observar as exigências gerais da Lei de Licitações, como, por exemplo, o disposto no seu art. 72, que dispõe:

Art. 72. O processo de contratação direta, que compreende os casos de inexigibilidade e de dispensa de licitação, deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I - documento de formalização de demanda e, se for o caso, estudo técnico preliminar, análise de riscos, termo de referência, projeto básico ou projeto executivo;

II - estimativa de despesa, que deverá ser calculada na forma estabelecida no art. 23 desta Lei;

III - parecer jurídico e pareceres técnicos, se for o caso, que demonstrem o atendimento dos requisitos exigidos;

IV - demonstração da compatibilidade da previsão de recursos orçamentários com o compromisso a ser assumido;

V - comprovação de que o contratado preenche os requisitos de habilitação e qualificação mínima necessária;

VI - razão da escolha do contratado;

VII - justificativa de preço;

VIII - autorização da autoridade competente.

Parágrafo único. O ato que autoriza a contratação direta ou o extrato decorrente do contrato deverá ser divulgado e mantido à disposição do público em sítio eletrônico oficial.

Sendo assim, entre os principais documentos, destacam-se:

• Documento de Formalização da Demanda

• Estudo Técnico Preliminar, quando cabível

• Termo de Referência

• Estimativa de despesa

• Justificativa de preço

• Parecer jurídico

• Demonstração de compatibilidade orçamentária

• Autorização da autoridade competente

A correta instrução do processo é essencial para a validade da contratação.

Principais riscos e cuidados jurídicos

Mesmo quando a inexigibilidade é juridicamente cabível, a ausência de documentação adequada pode comprometer a legalidade do procedimento.

Entre os principais pontos de atenção estão:

• comprovação da habilitação do contratado;

• verificação da titularidade ou representatividade sobre o imóvel;

• consistência das justificativas técnicas;

• compatibilidade do valor com o mercado.

Esses elementos são indispensáveis para assegurar a regularidade da contratação.

O papel da análise jurídica

A análise jurídica, nesses casos, tem como objetivo verificar a conformidade do procedimento com a legislação vigente, especialmente quanto aos aspectos formais.

Trata-se de exame que não adentra o mérito administrativo, mas assegura que a contratação esteja devidamente fundamentada e instruída.

Quando a inexigibilidade é válida

A contratação direta por inexigibilidade, no caso de locação de imóvel, será considerada válida quando estiver devidamente comprovada a inviabilidade de competição, acompanhada do atendimento integral aos requisitos legais e da adequada instrução documental.

A ausência de qualquer desses elementos pode comprometer a segurança jurídica do procedimento e gerar questionamentos pelos órgãos de controle.

Por isso, mais do que identificar a hipótese legal, é fundamental garantir que todo o processo esteja corretamente estruturado e justificado.

(1) Justen Filho, Marçal. Comentários à lei de licitações e contratos administrativos. 14ª edição. São Paulo: Dialética, 2010. P. 356-359